Usucapião: O Guia Completo Sobre Tipos, Requisitos e Processo
A usucapião é um instituto jurídico fundamental no direito brasileiro que permite a aquisição da propriedade de um bem através da posse prolongada, desde que cumpridos determinados requisitos legais. Este mecanismo visa garantir a função social da propriedade, regularizando situações de fato já consolidadas pelo tempo e proporcionando segurança jurídica a quem efetivamente utiliza o bem.
Neste guia completo, vamos explorar todos os aspectos da usucapião: desde sua definição legal e diferentes modalidades até o passo a passo para ingressar com a ação, documentação necessária e como se defender caso seja alvo deste tipo de processo.
O que é Usucapião?
A usucapião permite a aquisição da propriedade pelo uso prolongado e contínuo
A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, pela qual uma pessoa torna-se proprietária de um bem móvel ou imóvel após exercer sua posse de forma mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono (animus domini) por determinado período de tempo estabelecido em lei.
Este instituto jurídico está previsto na Constituição Federal (artigos 183 e 191) e no Código Civil (artigos 1.238 a 1.244), além de legislações específicas como o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001). A usucapião cumpre uma importante função social ao regularizar situações de fato já consolidadas pelo tempo.
A usucapião ou o usucapião?
Existe uma discussão sobre o gênero correto do termo. Embora ambas as formas sejam aceitas, o Código Civil brasileiro utiliza predominantemente o gênero feminino (“a usucapião”), como se observa no título da seção: “Da Usucapião”. Por este motivo, adotaremos o gênero feminino ao longo deste artigo.
Requisitos Gerais para a Usucapião
Independentemente da modalidade de usucapião, existem três requisitos fundamentais que devem estar presentes em todos os casos:
Animus Domini
É o comportamento de dono, ou seja, a intenção de possuir o bem como se fosse proprietário. Não basta apenas ocupar o imóvel; é necessário agir como verdadeiro dono, arcando com despesas, realizando manutenções e apresentando-se socialmente como proprietário.
Posse Mansa e Pacífica
A posse deve ser exercida sem oposição ou contestação de terceiros, incluindo o proprietário registral. Qualquer interrupção judicial ou extrajudicial válida da posse reinicia a contagem do prazo para usucapião.
Posse Contínua
A posse deve ser exercida de forma ininterrupta pelo período mínimo estabelecido em lei para cada modalidade de usucapião. Eventuais interrupções podem comprometer o direito à aquisição da propriedade.
Tipos de Usucapião no Brasil
A legislação brasileira prevê diferentes modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos. Vamos conhecer as principais:
Usucapião de Bens Móveis
A usucapião também se aplica a bens móveis, como veículos, equipamentos e outros objetos. Existem duas modalidades:
Ordinária
- Prazo: 3 anos
- Requisitos adicionais: justo título e boa-fé
- Base legal: Art. 1.260 do Código Civil
Extraordinária
- Prazo: 5 anos
- Não exige justo título nem boa-fé
- Base legal: Art. 1.261 do Código Civil
Usucapião de Bens Imóveis
As modalidades de usucapião de bens imóveis são mais diversificadas, refletindo diferentes situações sociais e fundiárias:
Usucapião Extraordinária
- Prazo: 15 anos, independentemente de título e boa-fé
- Prazo reduzido para 10 anos se o possuidor estabeleceu moradia ou realizou obras/serviços de caráter produtivo
- Base legal: Art. 1.238 do Código Civil
Usucapião Ordinária
- Prazo: 10 anos
- Requisitos adicionais: justo título e boa-fé
- Prazo reduzido para 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente, com base em registro posteriormente cancelado, e o possuidor nele tiver estabelecido moradia ou realizado investimentos de interesse social/econômico
- Base legal: Art. 1.242 do Código Civil
Usucapião Especial Urbana
- Prazo: 5 anos
- Área máxima: 250m²
- Requisitos específicos: utilização para moradia própria ou da família; não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural
- Base legal: Art. 183 da Constituição Federal, Art. 1.240 do Código Civil e Art. 9º da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade)
Usucapião Especial Rural
- Prazo: 5 anos
- Área máxima: 50 hectares
- Requisitos específicos: utilização para moradia e tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou sua família; não ser proprietário de outro imóvel
- Base legal: Art. 191 da Constituição Federal e Art. 1.239 do Código Civil
Usucapião Familiar
- Prazo: 2 anos
- Área máxima: 250m²
- Requisitos específicos: ex-cônjuge ou ex-companheiro que permaneceu no imóvel após abandono do lar pelo outro; não ser proprietário de outro imóvel
- Base legal: Art. 1.240-A do Código Civil
Usucapião Coletiva
- Prazo: 5 anos
- Aplicável a áreas urbanas com mais de 250m² ocupadas por população de baixa renda para moradia
- A propriedade é atribuída coletivamente aos possuidores, com frações ideais iguais, independentemente do tamanho do terreno ocupado por cada um
- Base legal: Art. 10 da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade)
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Usucapião Judicial x Extrajudicial
Usucapião Judicial
É o procedimento tradicional, realizado perante o Poder Judiciário. Apresenta as seguintes características:
- Tramita em vara cível da comarca onde está localizado o imóvel
- Necessária representação por advogado
- Envolve citação de confrontantes, proprietário registral e entes públicos
- Pode incluir perícia e audiência de instrução
- Finaliza com sentença declaratória que serve como título para registro
- Geralmente mais demorado, podendo levar anos
Usucapião Extrajudicial
Introduzida pelo CPC/2015 (art. 216-A da Lei 6.015/73), permite o reconhecimento da usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de processo judicial:
- Tramita diretamente no cartório de registro de imóveis
- Requer ata notarial lavrada por tabelião
- Exige concordância expressa de todos os interessados
- Qualquer impugnação leva o caso para a via judicial
- Geralmente mais rápido quando não há contestação
- Necessária representação por advogado
Importante: A via extrajudicial é facultativa. O interessado pode optar diretamente pela via judicial, mesmo sem tentar o procedimento em cartório primeiro, conforme entendimento do STJ no REsp 1.824.133.
Passo a Passo do Processo de Usucapião
Via Judicial
- Reunião de documentos: Juntar toda documentação que comprove a posse (contas de serviços públicos, IPTU, contratos, recibos, fotos antigas do imóvel).
- Contratação de advogado: Contratar profissional especializado em direito imobiliário.
- Levantamento topográfico: Contratar profissional técnico para elaborar planta e memorial descritivo do imóvel.
- Petição inicial: O advogado elabora e protocola a ação no fórum da comarca onde está o imóvel.
- Análise pelo cartório de registro: O juiz solicita informações ao cartório sobre a situação registral do imóvel.
- Citações: São citados o proprietário registral, os confrontantes, as Fazendas Públicas e eventuais interessados (por edital).
- Contestação: Prazo para que os interessados se manifestem contra o pedido.
- Instrução processual: Produção de provas, que pode incluir perícia e depoimento de testemunhas.
- Sentença: Decisão judicial reconhecendo ou não o direito à usucapião.
- Recursos: Possibilidade de recursos às instâncias superiores.
- Registro: Após o trânsito em julgado, a sentença é levada ao cartório para registro e abertura de matrícula.
Via Extrajudicial
- Reunião de documentos: Mesma documentação da via judicial.
- Ata notarial: Lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente.
- Planta e memorial: Elaborados por profissional habilitado, com assinatura dos confrontantes.
- Requerimento ao cartório: Pedido formulado por advogado ao oficial de registro de imóveis.
- Notificações: O cartório notifica os interessados para manifestação.
- Publicação de edital: Para ciência de terceiros interessados.
- Análise do pedido: O oficial verifica o cumprimento dos requisitos legais.
- Registro: Em caso de deferimento, é feito o registro da aquisição por usucapião.
Documentação Necessária para Usucapião
Documentos Pessoais
- RG e CPF do requerente
- Certidão de nascimento/casamento atualizada
- Comprovante de residência
- Procuração para o advogado
Documentos do Imóvel
- Certidão de matrícula ou transcrição do imóvel (se houver)
- Certidões de matrículas dos imóveis confrontantes
- Certidão de valor venal (IPTU) ou ITR (imóvel rural)
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)
Documentos Comprobatórios da Posse
- Contratos de compra e venda, cessão de direitos ou similar (justo título, se houver)
- Comprovantes de pagamento de IPTU/ITR de anos anteriores
- Contas de água, luz, telefone antigas
- Recibos de materiais de construção ou reformas
- Fotografias antigas do imóvel
- Declarações de vizinhos com firmas reconhecidas
- Comprovantes de benfeitorias realizadas
Documentos Específicos para Usucapião Extrajudicial
- Ata notarial lavrada por tabelião
- Declarações de concordância dos confrontantes com firmas reconhecidas
- Certidões negativas de ações possessórias e petitórias
Custos e Prazos da Usucapião
Custos Aproximados
| Item | Via Judicial | Via Extrajudicial |
| Honorários advocatícios | 10% a 30% do valor do imóvel | 10% a 20% do valor do imóvel |
| Custas processuais | 1% a 3% do valor da causa | Não se aplica |
| Levantamento topográfico | R$ 1.500 a R$ 5.000 | R$ 1.500 a R$ 5.000 |
| Ata notarial | Não obrigatória | R$ 1.000 a R$ 3.000 |
| Perícia (se necessária) | R$ 3.000 a R$ 10.000 | Não se aplica |
| Emolumentos cartorários | Varia conforme o estado | Varia conforme o estado |
Observação: Os valores são estimativos e podem variar significativamente conforme a complexidade do caso, a região do país e o valor do imóvel. Em alguns casos, é possível obter gratuidade de justiça para pessoas de baixa renda.
Prazos Médios
Via Judicial
- Duração total: 2 a 5 anos (ou mais)
- Citações: 2 a 6 meses
- Fase de instrução: 6 meses a 2 anos
- Sentença: 3 meses a 1 ano após o fim da instrução
- Recursos: 1 a 2 anos (se houver)
- Registro da sentença: 30 a 90 dias
Via Extrajudicial
- Duração total: 6 meses a 1 ano (sem impugnações)
- Notificações: 1 a 3 meses
- Publicação de edital: 15 dias
- Análise do oficial: 30 a 90 dias
- Registro: imediato após deferimento
Como se Defender de uma Ação de Usucapião
Se você foi citado em uma ação de usucapião como proprietário ou confrontante, é importante conhecer seus direitos e como se defender adequadamente:
Argumentos de Defesa
- Ausência de animus domini (intenção de dono)
- Interrupção da posse durante o período alegado
- Existência de oposição à posse (notificações, ações judiciais)
- Posse precária, clandestina ou violenta
- Relação contratual que descaracteriza a posse ad usucapionem (locação, comodato)
- Imóvel público (insuscetível de usucapião)
- Não cumprimento do prazo legal
Erros a Evitar
- Ignorar a citação ou perder prazos
- Não contratar advogado especializado
- Deixar de apresentar provas documentais
- Basear a defesa apenas em argumentos sem evidências
- Não comparecer às audiências
- Desconsiderar a possibilidade de acordo
- Agir com hostilidade contra o possuidor
Passos para uma Defesa Eficaz
- Contrate um advogado especializado em direito imobiliário imediatamente após receber a citação.
- Reúna documentação que comprove seu direito sobre o imóvel (escrituras, registros, comprovantes de pagamento de impostos).
- Levante evidências que contrariem os requisitos da usucapião (notificações enviadas, ações de reintegração de posse, boletins de ocorrência).
- Apresente contestação dentro do prazo legal (geralmente 15 dias úteis).
- Solicite perícia para verificar a área efetivamente ocupada e suas características.
- Arrole testemunhas que possam confirmar fatos relevantes para sua defesa.
- Avalie a possibilidade de acordo, especialmente se a posse for de longa data e bem caracterizada.
Jurisprudência Relevante sobre Usucapião
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem firmado entendimentos importantes sobre usucapião que orientam as decisões em todo o país:
“A usucapião está claramente vinculada à função social da propriedade, pois reconhece a prevalência da posse adequadamente exercida sobre a propriedade desprovida de utilidade social, permitindo, assim, a redistribuição de riquezas com base no interesse público.” (REsp 1.818.564)
Principais Entendimentos do STJ
- Prazo completado durante o processo: É possível o reconhecimento da usucapião se o requisito do prazo for alcançado durante a tramitação do processo judicial (REsp 1.361.226).
- Aquisição parcial de imóvel: A aquisição de metade do imóvel não impede o reconhecimento da usucapião especial urbana da outra metade (REsp 1.909.276).
- Área inferior ao módulo urbano: O reconhecimento da usucapião extraordinária não pode ser impedido em razão de a área discutida ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal (Tema 985).
- Independência da via judicial: O ajuizamento da ação de usucapião não está condicionado à negativa do pedido em cartório, mesmo após as alterações feitas pelo CPC/2015 (REsp 1.824.133).
- Uso misto do imóvel: O exercício simultâneo de pequena atividade comercial em propriedade que também é utilizada como residência não impede o reconhecimento da usucapião especial urbana (REsp 1.777.404).
- Imóveis do SFH: Não é possível usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, ainda que em situação de abandono (REsp 1.874.632).
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Dicas Importantes para Quem Pretende Ingressar com Ação de Usucapião
Antes de Iniciar o Processo
- Verifique se o imóvel não é público (insuscetível de usucapião)
- Reúna o máximo de documentos que comprovem sua posse desde o início
- Mantenha em dia o pagamento de IPTU/ITR e serviços públicos
- Consulte a matrícula do imóvel para identificar ônus e gravames
- Avalie qual modalidade de usucapião melhor se aplica ao seu caso
Durante o Processo
- Contrate um advogado especializado em direito imobiliário
- Não se ausente do imóvel por longos períodos
- Continue exercendo atos de posse e conservação do bem
- Compareça a todas as audiências e atos processuais
- Colabore com a perícia, fornecendo acesso e informações
Após a Sentença Favorável
- Aguarde o trânsito em julgado da sentença
- Providencie o registro da sentença no cartório de imóveis
- Atualize o cadastro municipal (IPTU) ou rural (ITR)
- Regularize a situação junto às concessionárias de serviços
- Considere fazer um seguro para o imóvel já regularizado
Atenção: A usucapião não extingue automaticamente todos os ônus que recaem sobre o imóvel. Débitos fiscais, como IPTU, podem continuar existindo mesmo após o reconhecimento da usucapião. Consulte seu advogado sobre a situação específica do seu caso.
Perguntas Frequentes sobre Usucapião
Quais imóveis não podem ser adquiridos por usucapião?
Não podem ser adquiridos por usucapião os bens públicos de qualquer natureza (pertencentes à União, Estados, Municípios ou Distrito Federal), conforme estabelece o artigo 102 do Código Civil e o artigo 191, parágrafo único, da Constituição Federal. Também não são passíveis de usucapião os imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), conforme entendimento do STJ.
A usucapião extingue dívidas anteriores do imóvel?
A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, o que significa que o novo proprietário recebe o bem livre de ônus e gravames de natureza real (como hipotecas e penhoras). No entanto, débitos fiscais como IPTU e ITR geralmente não são extintos, pois têm natureza propter rem (acompanham o imóvel). É recomendável consultar um advogado para analisar cada caso específico.
É possível usucapião de imóvel sem registro em cartório?
Sim, é possível a usucapião de imóvel que não possua registro em cartório. Na verdade, a usucapião é frequentemente utilizada justamente para regularizar imóveis sem matrícula ou com problemas registrais. Nestes casos, a sentença declaratória de usucapião servirá como título para a abertura de uma nova matrícula no cartório de registro de imóveis.
O que impede a usucapião?
São impedimentos à usucapião: (1) a natureza pública do bem; (2) a interrupção da posse por ação judicial ou oposição efetiva do proprietário; (3) a existência de relações jurídicas que descaracterizam o animus domini, como contratos de locação, comodato ou arrendamento; (4) a posse violenta, clandestina ou precária; (5) o não cumprimento do prazo legal estabelecido para a modalidade pretendida.
É necessário ter escritura para entrar com ação de usucapião?
Não é necessário ter escritura para ingressar com ação de usucapião. Na verdade, a usucapião é justamente um meio de aquisição da propriedade para quem não possui título formal. Dependendo da modalidade de usucapião pretendida, pode ser necessário apresentar justo título (como contrato de compra e venda, cessão de direitos, etc.), mas isso não é requisito para todas as modalidades, como a usucapião extraordinária.
Quem pode contestar uma ação de usucapião?
Podem contestar uma ação de usucapião: (1) o proprietário registral do imóvel; (2) os confrontantes; (3) os titulares de direitos reais sobre o imóvel (como usufrutuários, credores hipotecários); (4) a União, o Estado e o Município; (5) terceiros interessados que se sintam prejudicados e demonstrem interesse jurídico.
É possível somar o tempo de posse de proprietários anteriores?
Sim, é possível somar o tempo de posse de proprietários anteriores, o que é chamado de “acessão” ou “sucessão” na posse. O artigo 1.243 do Código Civil estabelece que “o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé”.
Conclusão
A usucapião é um instituto jurídico fundamental para a regularização fundiária e para garantir a função social da propriedade no Brasil. Através dela, situações de fato consolidadas pelo tempo ganham reconhecimento legal, proporcionando segurança jurídica a quem efetivamente utiliza e cuida do bem.
Embora seja um direito importante, o processo de usucapião exige atenção aos requisitos legais específicos de cada modalidade e uma documentação robusta que comprove a posse qualificada pelo tempo necessário. A assessoria de um advogado especializado é fundamental para aumentar as chances de sucesso, seja pela via judicial ou extrajudicial.
Esperamos que este guia tenha esclarecido suas dúvidas sobre o tema e possa auxiliá-lo a tomar decisões informadas sobre seus direitos possessórios e de propriedade.
