Requisitos Usucapião Extrajudicial: Guia Completo para Registro

Apresentamos um guia prático sobre requisitos usucapião extrajudicial: O reconhecimento administrativo da propriedade. Explicamos o que mudou com o art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), incorporado pelo CPC/2015 e complementado pelo Provimento 65/2017 do CNJ.

O procedimento no cartório de Registro de Imóveis permite a aquisição originária da propriedade sem ação judicial, quando não há litígio. Em geral, o trâmite leva entre 5 e 12 meses e os custos variam conforme a documentação, chegando de 5% a 20% do valor do imóvel.

Vamos detalhar os documentos essenciais — ata notarial, planta e memorial descritivo assinados, certidões e anuências — e mostrar como organizar a prova da posse para reduzir notas devolutivas.

Se precisar de apoio técnico em compra e venda, consulte nossa equipe e saiba mais sobre consultoria técnica em regularização e due diligence. Ao final, você terá um roteiro claro para transformar posse em título de propriedade com segurança.

Principais aprendizados

• Entender o fundamento legal: art. 216-A da Lei de Registros Públicos e CPC/2015.
• Conhecer os documentos essenciais para evitar retrabalho.
• Prever prazos e custos médios do procedimento administrativo.
• Planejar a comprovação da posse com ata notarial e memorial.
• Saber quando buscar apoio técnico especializado para aumentar as chances de sucesso.

O que é usucapião extrajudicial e por que escolher a via administrativa

Quando há consenso e documentação sólida, a aquisição pode ocorrer no Registro de Imóveis, sem processo judicial. Essa forma de aquisição é uma alternativa prática para quem quer regularizar a propriedade com mais rapidez e controle do cronograma.

Conceito: definimos a usucapião extrajudicial como meio de aquisição originária da propriedade realizado diretamente no cartório, desde que não exista litígio e a posse seja comprovada.

Base legal: o procedimento está previsto no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) e detalhado pelo Provimento 65/2017 do CNJ, em consonância com normas do Código de Processo Civil. O interessado deve requerer o reconhecimento com representação por advogado.

A via administrativa exige planta e memorial assinados, ata notarial, certidões e anuências dos confrontantes. Em comparação com a via judicial, costuma ser mais célere e menos onerosa, desde que a prova da posse e o acordo entre partes sejam robustos.

Quando optar pela via administrativa

Recomendamos o procedimento no registro quando houver consenso dos titulares, documentação técnica completa e posse mansa e pacífica. Em casos de litígio ou impugnação grave, a via judicial continuará sendo necessária.

Requisitos usucapião extrajudicial: critérios gerais de elegibilidade

Para que o pedido avance no cartório, precisamos de posse contínua, mansa e pacífica, exercida com ânimo de dono. A soma de períodos de posse de antecessores é admitida quando comprovada por documentos ou testemunhas.

Não pode haver litígio: a inexistência de disputas e a concordância dos proprietários e confrontantes são essenciais. O silêncio após notificação por 15 dias costuma gerar presunção de anuência.

O bem deve cumprir função social — moradia, produção ou regularização de situação consolidada — e ser suscetível de transmissão. Bens públicos e aqueles fora do comércio ficam excluídos.

Comprovação robusta exige ata notarial, testemunhas, comprovantes de pagamento de tributos e contas, fotos e contratos. Também checamos matrícula, gravames e indisponibilidades que possam travar o procedimento usucapião extrajudicial.

Em casos de divergência de confrontações, ocupações recentes ou interrupções, readequamos a estratégia. Recomendamos análise prévia da modalidade e coleta organizada de anuências para reduzir riscos de impugnação.

Modalidades de usucapião e prazos de posse aplicáveis

As modalidades indicam qual caminho seguir e quanto tempo de posse será exigido. A escolha depende da existência de título, boa-fé, metragem do imóvel e da finalidade de moradia ou produtividade.

Ordinária

Nesta modalidade, exige-se justo título e boa-fé. O prazo base é de 10 anos.

O tempo pode reduzir para 5 anos quando há aquisição onerosa, registro cancelado e prova de moradia ou investimentos no bem.

Extraordinária

Aqui não se requer justo título nem boa-fé. O prazo padrão é de 15 anos.

Reduz-se para 10 anos se o possuidor comprovar moradia habitual ou obras e serviços produtivos.

Especial urbana e rural

A usucapião especial urbana aplica-se a imóvel urbano de até 250 m² com posse por 5 anos para moradia, desde que o possuidor não tenha outro imóvel.

A versão rural abrange até 50 hectares, também por 5 anos, com moradia e produtividade local por trabalho próprio ou da família.

Familiar e coletiva

A modalidade familiar permite pedido em 2 anos quando há abandono do lar e imóvel urbano até 250 m².

A coletiva regula áreas urbanas maiores que 250 m² ocupadas por população de baixa renda, com prazo de 5 anos e regularização múltipla.

Orientação prática: documente tempo de posse, moradia e melhorias para reduzir prazos quando possível. Avaliamos a melhor modalidade antes de iniciar o pedido para evitar impugnações.

Documentos necessários para o procedimento usucapião extrajudicial

A preparação documental é a etapa que mais influencia o sucesso do pedido no Registro de Imóveis. Reunimos aqui os itens essenciais e a finalidade de cada prova.

Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado

A planta memorial deve ser assinada por engenheiro ou arquiteto e conter a anuência dos confrontantes. Esses papéis evitam divergências de área e servem de base para a matrícula.

Ata notarial e declarações

A ata notarial documenta a posse no cartório. Tabelião registra fotos, visitas e declarações, incorporando provas de antecessores quando precisas.

Certidões, matrícula e comprovantes de posse

Inclua certidões negativas, certidão de inteiro teor da matrícula e comprovantes como IPTU, água e luz. Para imóvel rural, adicione CAR, CCIR e eventuais certidões do INCRA.

Justo título e alternativas

Apresente contrato, recibos e outros documentos que mostrem a origem do título. Na falta de justo título, é possível pedir a justificação administrativa no cartório (art. 216‑A, §15), desde que a prova seja coerente.

Checklist final: conferimos assinaturas, datas, áreas e coerência entre testemunhos e papéis para reduzir notas devolutivas e agilizar o reconhecimento da usucapião extrajudicial.

Passo a passo no Registro de Imóveis: do requerimento ao registro

Começamos o procedimento no Registro de Imóveis com um requerimento claro e completo, que orienta todo o fluxo até o registro final.

Pré-exame e qualificação registral

O requerimento deve observar o art. 319 do Código de Processo Civil e indicar: modalidade, base legal, origem e características da posse, benfeitorias, possuidores anteriores, número da matrícula ou informação de inexistência, e o valor do imóvel.

No protocolo, o cartório realiza o pré-exame e qualifica o título. Essa análise verifica formalidades e a coerência entre ata notarial, planta memorial e certidões negativas.

Notificações e edital

Se faltarem anuências na planta ou no memorial, o registrador notifica confrontantes e titulares para manifestarem-se em 15 dias.

O silêncio nesse prazo costuma gerar presunção de concordância. Quando necessário, publica-se edital para ciência de terceiros.

Comunicações à União, Estado e Município

Aos entes públicos competentes é dada ciência, com prazo de 15 dias para manifestação. Essas comunicações podem apontar impedimentos ou confirmar inexistência de óbices.

Conciliação, impugnações e remessa à via judicial

Em caso de impugnação, buscamos conciliação e juntada de documentos complementares. Se a controvérsia persistir, o cartório encaminha os autos à via judicial.

Sem impugnações, procede-se ao ato final: abertura de nova matrícula ou averbação conforme o caso e emissão da certidão atualizada do imóvel.

Planta e memorial descritivo: exigências técnicas que não podem falhar

Planta e memorial exigem precisão técnica para evitar exigências que atrasam o registro. Devemos garantir medidas perimetrais, azimutes ou rumos, coordenadas e área total de forma clara.

O memorial descritivo precisa listar confrontações e correspondência com a matrícula. Divergências dimensionais geram notas devolutivas.

Responsabilidade técnica, assinaturas e anuências

A planta memorial descritivo deve ser feita por engenheiro ou arquiteto e acompanhar ART/RRT. Essa responsabilidade técnica é essencial para a qualificação no registro imóveis.

Assinaturas dos confrontantes constam na planta ou em documento autônomo. Se faltar assinatura, o cartório notifica por 15 dias; o silêncio pode ser interpretado como concordância.

Recomendamos conferência prévia com o município e checagem de sobreposições para evitar conflito com cadastros fiscais e matrículas vizinhas.

Boas práticas: conciliar o memorial com a ata notarial, validar arquivos digitais e impressos, registrar carimbos e croquis legíveis. Antecipar dúvidas do Registrador reduz devoluções e acelera a obtenção do título.

Custos, prazos e fatores que impactam a celeridade

Apresentamos faixas realistas de tempo e de custos para orientar sua tomada de decisão no processo de usucapião extrajudicial.

Prazo médio: normalmente de 5 a 12 meses, podendo cair para 90–120 dias em casos muito bem instruídos e com anuências obtidas previamente.

Custos: variam entre 5% e 20% do valor do imóvel, incluindo emolumentos do registro, documentação técnica, ata notarial e honorários advocatícios.

Componentes que impactam o prazo e o custo:

– retificações e exigências técnicas;

– impugnações ou diligências extras;

– complexidade dos confrontantes e porte do imóvel.

Estratégias para acelerar o procedimento: checagem prévia de gravames, reunião de anuências, revisão da coerência entre planta, memorial e ata notarial.

Recomendamos elaborar um cronograma com marcos (coleta documental, protocolo, notificações e registro) e orçar com profissionais habilitados e com o cartório.

Além do aspecto técnico, a regularização traz retorno econômico: valorização do imóvel e possibilidade de alienação e financiamento.

Boas práticas, erros comuns e quando buscar apoio especializado

Nossa recomendação é iniciar pelo diagnóstico: definimos a modalidade adequada e alinhamos prazos de posse com a metragem e a finalidade do imóvel.

Escolha da modalidade e consulta prévia

Antes do requerimento, consulte o Registro de Imóveis local para confirmar exigências técnicas. Essa checagem reduz notas devolutivas e adapta a planta aos padrões do cartório.

Organização documental e acompanhamento

Mantenha um checklist com ata notarial, planta e memorial assinados, certidões e comprovantes de posse. Realize o pré-exame jurídico e técnico para evitar divergências de área e ausência de assinaturas.

Apoio especializado e contatos

Quando há impugnações graves ou litígio persistente, a via judicial é mais indicada. Em muitos casos, a atuação do advogado acelera conciliações e a comunicação com o cartório.

Para consultoria técnica em compra e venda, chame pelo WhatsApp (11) 4237-9510.

Conclusão

Encerramos apontando que um dossiê técnico-jurídico completo aumenta muito as chances de reconhecimento no cartório. Quando há posse qualificada, ausência de litígio e documentos como ata notarial, planta e memorial, a via administrativa se mostra eficaz para a aquisição da propriedade de um imóvel.

O correto enquadramento da modalidade e a prova do tempo de posse, moradia ou produtividade orientam todo o procedimento. Seguimos o passo a passo no Registro de Imóveis — qualificação, notificações e comunicações públicas — e atuamos para reduzir prazos e custos com pré-exame técnico-jurídico.

Se surgir impugnação, buscamos conciliação ou remessa à ação judicial quando necessário. Organizem o requerimento com apoio profissional para acelerar a regularização e valorizar o bem. Para consultoria técnica em compra e venda, chame pelo WhatsApp (11) 4237-9510.